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"新上海人"情侣三年安家计划
 

    央行上调了个人第二套房贷的首付比例和贷款利率,不过对于大多数刚刚毕业留在上海工作的新上海人来说,购房绝大多数都属首次,同时还能享受上海市公积金贷款,如果一对夫妇首次借用公积金贷款买房,最多可以贷50万元。记者采访了工行、建行上海分行等多位金融理财师,提供了较为合理的3年后购房解决方案,让留在上海工作的"新上海人"能够尽快安居乐业。

  29岁的张先生,去年硕士毕业,现在一家事业单位工作,目前税后年薪为6万元左右,而其女友郭小姐也是上海的一所高校硕士毕业,已工作两年,目前税后年薪9万元。两人打算一年后结婚,结婚费用约10万元,3年后在上海买首套住房。

  【资产情况分析】

  两人已先后从去年开始进入股市,在股市上的市值两人共有15万元,另有5万元的存款,共有资产净值20万元,无负债项目,资产负债率为零,也从没有购置过任何固定资产,象这样的情况在毕业留沪的新上海人中还是相当普遍的。

  张先生和郭小姐的月薪总和为12500元,两人目前分别租房,每月房租共花去2000元,另有其他生活开销共3500元,两人每月可以节余7000元。

  考虑到目前张先生和郭小姐的个人总资产20万元中不包括任何固定资产,所以流动性很强,虽然风险资产的比重75%有点偏高,但是每个月有固定收入,不买房的话生活无忧。因为他们年消费支出在6万元左右,所以年储蓄可达9万元,但考虑到未来加息和加薪等综合因素,则3年内的总储蓄能力在30万元左右,3年后的两人的静态个人总资产应为50万元左右。

  【理财目标规划】

  虽然,以现在20万元也可以作为首付购买较便宜的房子,到时候再换成大的,不过考虑到国家对房价的调控,以及第二套房的判断标准没有完全确定等因素,从稳妥角度看,金融理财师还是建议在3年后再一次性购置房产。

  1.三年后购买首套住房目前上海地区购房的平均面积在100平方米左右,通常的地段要求为中环线旁边的楼盘,且20分钟内有沿线轨道交通。目前符合以上条件的楼盘均价大致在12000元/平方米,则总价在120万元左右。但是综合考虑到楼价仍处于上涨阶段,但国家会加紧宏观调控措施等因素,所以3年后同等楼盘应溢价50%左右,相当于实际购房成本为180万元。按照首套房贷的首付比例为30%计算,届时首付支出为48万元。由于两人3年后的静态个人总资产为50万元,扣除结婚资金10万后仅剩40万元左右。这样首付支出的缺口约为8万元,他们为完成3年后购买首套住房的第一目标,可以考虑继续投资股市或购买基金以获得资本增值,从而提高动态个人总资产。

  2.流动资金规模保持10万元由于比较年轻,且每个月有稳定收入,流动资金的规模可以在月收入的3倍,即38000元左右,但考虑到一年后结婚,流动资金要在一年后达到10万元。由于将流动资金与股市投资隔离开,所以可有效减小联动风险。一旦身边急需用现钱,10万元左右的流动资金足够应付一般情况,不会影响股票头寸的操作。而股市即使下跌,10万元的流动资金也不会受到任何影响。当然两人可以考虑提高10万元流动资金的使用效率,将单一的银行存款变为包括购买货币基金、国债和短期理财产品在内的投资组合。

  3.个人月消费为5000元考虑到两人目前还是分开租房,没有家庭负担。如果将来共同租房,在房租上可以低于现在的2000元,所以3年内控制在5000元的共同月消费水平并非难事。当然如果两人能够继续合理投资股市和考虑投资组合,3年内的复合收益率可能会令两人的月消费水平负担更轻。

  【理财建议】

  1.投资基金和股票今年以来A股涨幅虽大,但是股票市场的风险也在不断加大,特别是10月以来,震荡加剧,投资个股的收益率也有减小的趋势。所以建议两人可以考虑同时投资基金和股票,并且按照时间节点确定投资的类型,同时不断修整目标。

  由于每个月共有7000元的剩余收入,可以考虑将20万元的资金进行分别投资,分别投资于个股、偏股型基金和指数基金。由于目前人民币将继续升值,股市长期牛市的格局不会发生改变,保守估计到明年5月涨幅为20%(与人民币升值幅度相当),那么投资的20万元将在明年5月份达到24万元。

  明年5月后,可以减少股票仓位,在相对稳定的基金则加大投资比重,如果按照每半年10%的收益,则在3年后至少升值为38万元。

  另外每个月两人共7000元的薪水结余,可用3500元用于基金定投,按照成熟市场基金年收益20%计算,3年后约为18万元。这样,3年后动态个人资产可以达到56万元。支付48万元首付后,还有8万元资金剩余,足以提高流动性资金及提高两人生活消费。

  2.流动资金投资每个月两人剩余的3500元的流动资金如果完全存在银行里,以目前存款利率计算,则3年后增值为14万元左右,收益率相对较低。

  而如果应用包括货币型基金、国债和短期理财产品在内的投资组合,那么3年的总体收益率有望上涨至30%,有望在举办婚礼之余还有剩余流动资金。

  3.购买保险张先生和郭小姐目前身体无恙,但是为防万一,仍有必要在3年内购买一定量的商业医疗保险。两人在工作后享有的社会医疗保险不足以应对意外的大病或住院治疗开支,每年应支出占工资年收入8%,即近10000元左右保费购买商业医疗等保险,可从流动性资金中扣除。

  【风险提示】

  投资总是有风险的,风险的大小有所选择的投资品种的因素,也有政策变动、不可抗力等。张先生和郭小姐在基本实现其理财目标的同时,也要注意当经济形势、理财环境、家庭情况发生变化时,理财方案也要相应地做出调整。

  

 
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